درنگ: گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران در فروردین ماه سال ۱۳۹۷ برگرفته از آمارهای خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور، توسط اداره بررسی‌ها و سیاست‌های اقتصادی بانک مرکزی تهیه و منتشر شد.

بر اساس این گزارش در فروردین ماه سال ۱۳۹۷، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۵ هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به‌ترتیب ۵۹ و ۶٫۳ درصد کاهش نشان می‌دهد. حجم معاملات در فروردین ماه طبق روال هرساله و تحت تأثیر تعطیلات نوروز در سطحی بسیار پایین‌تر از سایر ماه‌های سال رقم خورده و لذا کاهش تعداد معاملات ثبت‌شده در این ماه نسبت به ماه قبل، عمدتاً ناشی از این موضوع است.

در ماه مورد گزارش، متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۵۵٫۳ میلیون ریال بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۲۹٫۵ درصد افزایش نشان می‌دهد. لازم به ذکر است، گزارش ذیل صرفاً معطوف به بررسی تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران است.

۱ ــ حجم معاملات مسکن

بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده در شهر تهران به‌تفکیک عمر بنا در فروردین ماه سال ۱۳۹۷ حاکی از آن است که از مجموع ۵۰۴۶ واحد مسکونی معامله‌شده، واحدهای تا ۵ سال ساخت با سهم ۴۲٫۵ درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند. سهم مذکور در مقایسه با فروردین ماه سال قبل ۳٫۲ واحد درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحدهای با قدمت ۶ تا ۱۰ سال و بیش از ۱۵ سال افزوده شده است.

توزیع تعداد معاملات انجام‌شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در فروردین ماه سال ۱۳۹۷ حاکی از آن است که میان مناطق ۲۲گانه شهر تهران، منطقه ۵ با سهم ۱۳٫۵درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه‌نامه را به خود اختصاص داده است.

همچنین مناطق ۲ و ۴ هر کدام با سهم یکسان ۸٫۴درصدی در رتبه بعدی قرار گرفته‌اند. در مجموع ۷۱٫۱ درصد از کل تعداد معاملات انجام‌شده در شهر تهران مربوط به ۱۰ منطقه شهر (به‌ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق ۵، ۲، ۴، ۱۰، ۱۴، ۸، ۷، ۱۵، ۱۱ و ۱) بوده و ۱۲ منطقه باقی‌مانده ۲۸٫۹ درصد از کل تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.

۲ ــ تحولات قیمت مسکن

در فروردین ماه سال ۱۳۹۷، متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۵۵٫۳ میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به‌ترتیب ۲ درصد کاهش و ۲۹٫۵ درصد افزایش نشان می‌دهد. بیشترین رشد متوسط قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه ۵ (معادل ۴۶٫۷ درصد) و کمترین میزان رشد به منطقه ۱۹ (معادل ۴٫۰ درصد) تعلق دارد.

میان مناطق ۲۲گانه شهر تهران، بیشترین متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله‌شده معادل ۱۱۶٫۴ میلیون ریال به منطقه یک و کمترین آن با ۲۶٫۴ میلیون ریال به منطقه ۱۸ تعلق داشته است. ارقام مزبور نسبت به ماه مشابه سال قبل به‌ترتیب ۴۳٫۹ و ۳۳٫۹ درصد افزایش نشان می‌دهد.

۳ ــ تحولات اجاره‌بهای مسکن در فروردین ماه سال ۱۳۹۷

شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به‌ترتیب ۱۰٫۴ و ۹٫۳ درصد رشد نشان می‌دهد. ماهیت قراردادهای اجاره مسکن که غالباً یک‌ساله تنظیم می‌شود و نیز اثرپذیری شاخص اجاره‌بهای مسکن از سیاست‌های کنترل و مهار تورم، سبب تغییر متناسب اجاره‌بها با تحولات نرخ تورم در کشور شده است. خاطرنشان می‌شود سهم هزینه مسکن (اجاره‌بهای مسکن اعم از شخصی و غیرشخصی) در محاسبات شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرفی معادل ۳۳٫۱ درصد است.

۴ ــ جمع‌بندی

در فروردین ماه سال ۱۳۹۷ متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران به ۵۵٫۳ میلیون ریال رسید که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۲۹٫۵ درصد افزایش نشان می‌دهد. تعداد معاملات انجام‌شده طی این ماه ۵ هزار فقره بود که نسبت به فروردین ماه سال ۱۳۹۶ معادل ۶٫۳ درصد کاهش دارد.

بررسی تحولات بازار اجاره‌بهای مسکن در فروردین ماه سال ۱۳۹۷ مؤید تغییر متناسب اجاره‌بها با نرخ تورم در این دوره است به‌طوری که شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به‌ترتیب ۱۰ و ۱٫۳ درصد رشد نشان می‌دهد.